مشاور املاک چیست؟

مشاور املاک که در انگلیسی به صورت Realestate نوشته می شود به بنگاه های معاملاتی گفته می شود که به کسب و کار (بیزینس) املاک و مستغلات خرید، فروش، پیش فروش و اجاره مشغول می باشند. کلمه estate در انگلیسی معناهای مختلفی از جمله ملک، املاک، دارایی، دسته، طبقه، حالت و وضعیت دارد.

مشاور املاک را می‌توان یک برنامه‌ریز مالی و یک مشاور سرمایه‌گذاری املاک دانست.

“وظایف مشاور املاک“

زمانی که برای فروش و یا اجاره ملک خود به بنگاه معملات ملکی مراجعه می‌کنیم، باید حدودی از وظابف مشاور املاک آگاهی داشته باشیم. این موارد در مورد خریدار و مستاجر نیز صادق است. با آگاهی از وظایف مشاور املاک و همچنین حدود قانونی می‌توانید سرنوشت اوموال خود را به دست آنها بسپارید.

۱-رعایت اخلاق

صداقت، امانت، رازداری، عدالت باید توسط مشاور املاک رعایت شود. باید بی‌طرف و در عین حال عادل باشد تا معامله به سود هر دو طرف باشد.

هیچ یک از طرفین معامله را تحریک نکند و باعث ایجاد اختلاف بین دو طرف نشود.

هنگام بستن قرارداد زمان را مدیریت کند و از بحث‌های طولانی و بی‌سرانجام جلوگیری کند.

۲-احراز سمت و هویت دو طرف معامله

از وظایف مشاور املاک بررسی هویت دو طرف معامله است و تا از صحت طرفین اطمینان پیدا کند. چرا که بسیاری از افراد در قالب وکیل، ولی و… اقدام به کلاهبردری می‌کنند. همچنین باید بررسی شود که طرفین معامله ممنوع‌ المعامله نباشند.

بعد از بررسی هویت افراد و تایید آن، نوبت به تنظیم قرارداد می‌رسد. برای این کار حتما اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی افراد دریافت و مجدد برای تنظیم قرارداد بررسی شود. گاهی برای اطمینان از صحت مدارک ارائه شده، به غیر از شناسنامه و کارت ملی مدرک شناسایی دیگری را نیز دریافت می‌کنند.

از وظایف مهم مشاور املاک بررسی اهلیت دو طرف معامله است تا مشخص شود از لحاظ عقلی در زمان معامله طرفین باید دارای اهلیت باشند.

اگر فرد پیر یا دچار بیماری است و یا بر عکس خیلی جوان، از او بخواهد که یکی از خویشاوندان نزدیکش به عنوان شاهد زمان معامله حضور داشته باشد. همچنین اگر فرد بی‌سواد یا کم سواد است از او بخواهد که یکی از بستگان نزدیکش که باسواد است زمان عقد قرارداد حضور داشته باشد تا مفاد و شرایط درج شده در قرارداد بخواند و او را مطلع کند.

اگر ولی یکی از طرفین قرارداد است باید علاوه بر مدارک شناسایی ولی، اصل و کپی اوراق هویت محجور بررسی شود. اگر ولیِ صغیر است باید بررسی شود که زمان کبیر شدن فرد با زمان تنظیم سند و قرارداد تداخل نداشته باشد. اگر در زمان تنظیم قرارداد عادی، مالک فاقد سن قانونی است ولی در زمان تنظیم سند رسمی به سن قانونی می‌رسد، باید در نحوه پرداخت دقت شود. در این صورت مبلغ باید به مالک پرداخت شود نه ولی او.

اگر فرد دارای قیم است باید قیم‌نامه و کپی آن از سوی مشاور املاک بررسی شود که آیا قیم به تنهایی حق معامله دارد یا فرد قیم دیگری دارد. اگر فرد قیم دیگری دارد باید همه آنها مطلع و هنگام تنظیم قرارداد حضور داشته باشند. همچنین هنگام این گونه معاملات ملکی اشخاص باید مجوز از اداره سرپرستی به همراه داشته باشند، بدون داشتن مجوز و تصویب مقام قضایی معامله اعتبار قانونی ندارد. مشاور املاک در این گونه از قرارادها باید نهایت دقت را به کار ببرد تا ضرری متوجه طرفین معامله نشود.

اگر وکیل طرف معامله است، بررسی اصل و کپی وکالت‌نامه از وظایف مشاور املاک است. اگر نوع وکالت تفویضی است باید وکالت‌نامه‌های قبلی نیز توسط مشاور املاک بررسی شود تا مشخص شود فرد فروشنده حق واگذاری معامله دارد و یا وکالت‌نامه اعتبار دارد یا خیر، همچنین بررسی شود که وکیل حق خرید، فروش و یا اجاره ملک را دارد. از دیگر مواردی که باید دقت شود این است که وکیل حق فسخ معامله، حق توکیل به غیر، حق اسقاط کافه خیارات دارد.

اگر وصی معامله می‌کند باید وصیت‌نامه رسمی باشد. اگر وصیت‌نامه عادی است باید توسط دادگاه تایید شود و موافقت تمامی وراث اخذ شود. مشاور املاک هنگام تنظیم اینگونه قراردادها با وکلا مشورت و بعد اقدام به تنظیم قرارداد می‌کند. اگر فروشنده یا فروشندگالن وراث مالک رسمی باشند،گواهی انحصار وراثت باید دریافت شود تا علاوه‌بر احراز اشخاص، قدرالسهم هر فرد مشخص شود. هنگام انتقال رسمی ملک موروثی در دفاتر اسناد رسمی بایدگواهی انحصار وراثت و گواهی نامه واریز مالیات بر ارث ارائه شود.

۳-بررسی مورد معامله

از وظایف مهم مشاور املاک بررسی کند که ملک سند رسمی مالکیت دارد. سند مالکیت صحیح و فقد هرگونه قلم خوردگی باشد. در صورت مشاهده هرگونه مورد مشکوک باید توضیحات سند مالکیت بررسی و دقت شود که در صورت توضیح مهر و امضا داشته باشد.

از وظایف مشاور املاک بررسی سند مالکیت با بنچاق و تطبیق آنها است همچنین مشاور املاک باید بررسی کند که موقعیت جغرافیایی ملک با سند مالکیت منطبق باشد.

بررسی شود که مالک مورد معامله در طرح‌های آموزشی، فضای سبز، طرح توسعه معابر و… قرار نداشته باشد. چنانچه ملک در هری یک از طرح‌ها باشد و خریدار با آگاهی کامل مایل به معامله باشد باید در قرارداد ذکر شود.

پایان کار ساختمان مطالعه و بررسی شود که در چه سالی صادر شده و آیا مالک مورد معامله مطابق پرئانه احداث است یا خیر. اگر ملک مورد معامله فاقد پایان کار باشد و خریدار با علم به این موضوع حاضر به معامله باشد باید در قرارداد نوشته شود و معلوم شود که مسئولیت اخذ پایان کارو پرداخت جرائم احتمالی به عهده کدام یک از دو طرف معامله است.

مشاور املاک باید بررسی کند که ملک در رهن یا توقیف نباشد. از معاملات املاکی که توقیف هستند خودداری شود و معامله را بعد از رفع توقیف و فک رهن انجام دهند.

اگر ملک مورد معامله آپارتمان است باید صورت مجلس تفکیکی دریافت شود و با سند مالکیت و بنچاق تطبیق داده شود. همچنین بررسی شود که پارکینگ و انباری به درستی در سند مالکیت و پنچاق قید شده و با صورت مجلس تفکیکی تطابق داشته باشد.

مشاور املاک باید بررسی کند که در سند مالکیت حق ارتفاقی برای ملک مجاور در نظر گرفته شده است یا خیر. همچنین بررسی کند که ملک مشاعی است بررسی شود و در میزان مالکیت فروشنده دقت شود. اگر ملک مورد معامله مشاعی است باید بررسی شود که شرایط اعمال حق شفعه است یا خیر، اگر پاسخ مثبت است باید به خریدار اطلاع داده شود و درخواست شود که شریک دیگر حق شفقه خود را ساقط کند. در این گونه معاملات ملکی  بهتر است با یک وکیل مشورت شود و سپس قرارداد تنظیم شود.

باید خریدار را مطلع کرد که در املاک مشاعی، قبض مورد معامله منوط به  اجازه سایر شرکاء است. در معاملات املاک مشاعی باید مسئولیت هر طرف مشخص و در قرارداد نوشته شود. در جایی که تصرفات مفروزی و مالکیت مشاعی وجود دارد، تصرف دادن قسمت مفروزی به خریدار با اجازه و هماهنگی با سایر شرکا امکان‌‍‌پذیر است.

وضعیت ملک مورد معامله بررسی شود تا مشخص شود ملک تخیله یا در تصرف است. اگر ملک در تصرف فروشنده است یا شخص سوم. اگر ملک در تصرف شخص سوم است باید مشخص شود که مستاجر، سرایدار و… است. همچنین زمان تخلیه ملک نیز در قرارد از سوی مشاور املاک تعیین و ثبت شود.

اگر ملک مورد معامله در اجاره است باید اصل جاره‌نامه از فروشنده دریافت شود و بررسی شود که تاریخ انقضا اجاره در چه تاریخی است. مشخص شود که اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن در اختیار صاحبخانه قرار داده، چه میزانی است، همچنین ضمانت اجرای تخلیه مشخص شود.

آیا ملک مورد معامله خط تلفن دارد و در صورتی که داشتن خط تلفن، قبض تلفن دریافت و بررسی شود. بررسی شود که فروشنده بابت انشعابات آب و فاضلاب، برق، گاز بدهکاری نداشته باشد.

در معاملات بزرگ به خریدار توصیه شود که به ثبت، شهرداری و… مراجعه کند تا از صحت ادعاهای فروشنده مطمئن شود.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم قراردادها، سند مالکیت، استعلام ثبتی و مفاصاحساب شهرداری و دارایی، گواهی حصر وراثت فروشندگان در صورت فوت مورث و گواهی واریز مالیات بر ارث و نیز گواهی پرداخت و تسویه حساب شارژ آپارتمان در مجتمع‌های مسکونی به علاوه کارت پایان خدمت یا معافیت در خصوص افراد ذکور طرف معامله است.