کار در شغل املاک و مستغلات یا حضور در یک آژانس املاک باعث می‌شود با مبالغ زیادی پول سروکار داشته باشید. بنابراین درک نحوه مدیریت معاملات، حائز اهمیت است. حسابداری املاک و مستغلات در مدیریت املاک استفاده می‌شود. حسابداران املاک، سوابق مالی و پیش‌نویس گزارش‌ها را بررسی می‌کنند تا به مدیران املاک و مستغلات در جهت بودجه‌بندی و توسعهٔ کسب و کارشان، یاری برسانند. آن‌ها اسنادی مانند قراردادهای اجاره، برآورد هزینه‌ها و گزارش‌های سالانه، برنامه‌ریزی، سرمایه‌گذاری، بودجه و گزارش مالیاتی را نیز تهیه می کنند.

باتوجه به آنچه گفته شد، حسابداری املاک یک حرفه با دانش تخصصی است.

“حسابداری املاک در سرمایه‌گذاری”

بازار مسکن از جمله بازارهایی است که به نسبت سایر بازارهای مالی و سرمایه‌گذاری، ثبات بیشتری دارد. حرکت قیمت در این بازار تحت تأثیر پارامترهای مختلفی در طول زمان قرار دارد. برخلاف سایر بازارهای مالی که کسب سود در آن‌ها تنها از روش افزایش قیمت در طول زمان امکان‌پذیر است، کسب سود در بازار مسکن ابعاد دیگری نیز مانند اجاره‌بها، بازسازی، ساخت‌وساز را نیز به خود می‌گیرد.

نقدشوندگی بسیار پایین و نیاز به سرمایهٔ اولیه زیاد برای ورود به بازار املاک، از جمله نقاط ضعف این بازار به شمار می‌رود. بنابراین در مقایسه با سایر بازارها مثل بورس، سکه، طلا و ارز، سرمایه گذاری در مسکن دارای ریسک و نقدشوندگی پایین و سرمایهٔ اولیه، صبر و بازدهی زمانی بالا است. در عین حال، برخلاف سایر بازارهای سرمایه گذاری، خرید و فروش مسکن، نیاز به هزینه‌ های جانبی مانند مالیات‌ها، کمیسیون‌ها و مواردی از این ‌دست دارد. از این رو باید درباره این هزینه‌ها و اصطلاحات آگاهی داشته باشید.

آژانس‌های املاک حرفه‌ای که علاوه بر مشاوره خرید، فروش، رهن و اجاره، سرمایه‌گذاری هم انجام می‌دهند، نیاز به مدیریت حرفه‌ای مالی دارند. مدیران در این آژانس‌ها عموما با حسابدارهای بیرونی همکاری کرده یا یک تیم مالی در آژانس خود راه‌اندازی می‌کنند. به‌هرحال اهمیت مدیریت مالی و حسابداری املاک در آژانس‌های سرمایه‌گذاری بسیار بیشتر از سایر آژانس‌ها است.

“لزوم تهیهٔ گزارش‌های مالی”

صورت‌های مالی برای انعکاس معاملات، رویدادها و شرایط رخ داده در آژانس املاک استفاده می‌شوند. گزارش‌های مالی یکی از مهم‌ترین مواردی است که در سیستم حسابداری اهمیت دارد. بنابراین یکی از مهم‌ترین وظایف حسابداران، تهیه و ارائهٔ گزارش‌های مالی است.

تمام عملیات مالی که در یک دوره زمانی اتفاق می‌افتد، در اسناد حسابداری و سپس در دفاتر قانونی ثبت و نگهداری می‌شوند. قسمت‌های اصلی یک گزارش مالی آژانس املاک شامل صورت‌های مالی، صورت سود و زیان، صورت وجوه نقد و ترازنامه است. در این جا به چند مورد از آن‌ها به صورت خلاصه اشاره می‌کنیم:

• صورت سود و زیان: به‌طور کلی، صورت سود و زیان به گزارش درآمدها و هزینه‌های یک بنگاه در یک دوره زمانی خاص می‌پردازد. عناوین دیگری که برای صورت سود و زیان به کار می‌روند، صورت عملیات شرکت، یا صورت درآمدها هستند معادله سود و زیان به‌صورت زیر انجام می‌شود:
  هزینه‌ها – درآمدها = سود (درآمد) خالص
• ترازنامه: ترازنامه وضعیت مالی شرکت‌ها را در نقطه‌ای از زمان گزارش می‌کند و شامل دارایی‌ها، بدهی‌ها و حقوق صاحبان سهام است. اقلام مهم‌ترازنامه شامل موارد موارد زیر می‌شود:
  • دارایی‌ها: منابعی که در نتیجهٔ مبادلات گذشته به کنترل شرکت (آژانس) درآمده‌ و انتظار می‌رود که در آینده منافع اقتصادی ایجاد کنند. 
  • بدهی‌ها: تعهداتی هستند که درگذشته ایجاد شده‌اند. انتظار می‌رود این بدهی‌ها در آینده باعث خروج وجه نقد یا کاهش منابع اقتصادی شرکت شوند.

یکی از دلایل بررسی و تجزیه و تحلیل گزارش‌های مالی، آگاهی از منفعت مالی شما در کسب و کار مورد نظر است؛ زیرا سود و ضرر مالی کسب و کار، بر شما تاثیر می‌گذارد. امروزه سرمایه‌گذاران به دنبال سرمایه‌گذاری در شرکت‌هایی هستند که سرمایه و سود آن‌ها را تضمین کند.

با استفاده از ترازنامه و گزارش‌های مالی عملکرد آژانس مشخص می‌شود. در نتیجه، شرکت‌های دارای ترازنامه مثبت و گزارش‌های مالی با جریان نقدی مثبت، مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار خواهند گرفت. بنابراین باید اصول کار در حرفه حسابداری املاک را بدانید تا مورد توجه سرمایه گذاران قرار بگیرید. سرمایه‌گذارانی که شاید روزی شریک شما در آژانس شوند.

“مدیریت هزینه”

مدیریت هزینه، فرایند برنامه‌ریزی و کنترل بودجهٔ آژانس املاک است. مدیریت هزینه، به شناسایی، جمع‌ آوری، طبقه‌بندی و اختصاص اطلاعاتی کمک می‌کند که در برنامه‌ریزی، کنترل و تصمیم‌گیری برای حفظ محدودهٔ مطلوب هزینه‌ها استفاده می‌شوند.

مهمترین مسئله در هر کسب و کار، مدیریت هزینه است. بنابراین، مدیران باید از تکنیک های خاصی برای کنترل حد و مرز تعیین شده برای هزینه استفاده کنند. این تکنیک‌ها عبارتند از:

• سرمایه‌گذاری در تکنولوژی: این شیوه موجب ساده‌سازی فرایند کسب و کار، کسب حداکثر استاندارد، بازده بالا و مطلوب نگه داشتن تعداد کارکنان می‌شود. به عنوان مثال ایجاد وب‌سایت و وبلاگ حرفه‌ای و  نرم‌افزار باشگاه مشتریان املاک.
• مدیریت زمان: صاحبان کسب و کار باید کارکنان را در مورد ارزش زمان و کارایی و اثربخشی آن در مدیریت هزینه، توجیه کنند.
• مدیریت موجودی: یکی از هزینه‌های عمده و همچنین روش‌های تولید درآمد، مدیریت موجودی است.

“قوانین حسابداری املاک و مستغلات”

یک آژانس املاک حرفه‌ای، باید پس از تاسیس دفتر، اقداماتی را در همان ابتدای امر انجام دهد. این کار باعث می‌شود، مشمول جریمه‌های مالیاتی نشود. برخی از این قوانین عبارتند از:

• پلمپ دفاتر قانونی: مشاوران املاک باید دفاتر قانونی خود را پلمپ کنند. این کار باعث می‌شود تمامی دخل و خرج‌ها طبق آیین‌نامه‌های مرتبط ثبت شوند. پلمپ دفاتر یکی از کارهای اولیه بعد از ثبت و تاسیس دفتر مشاور املاک بوده و بسیار مهم است.
• ثبت‌نام در سامانهٔ یکپارچهٔ مالیاتی: مشاوران املاک، پس از تاسیس و اخذ دفاتر باید به صورت اینترنتی در سامانهٔ یکپارچهٔ مالیاتی کشور، ثبت‌نام کرده و نام کاربری و رمز عبور دریافت کنند. برای این‌کار مشاوراین املاک باید نشانی اینترنتی tax.gov.ir  را به خاطر بسپارند.
• ثبت‌نام در سامانهٔ مالیات بر ارزش افزوده: مشاوران املاک باید همزمان با ثبت‌نام در سامانهٔ یکپارچهٔ مالیاتی در سامانهٔ مالیات بر ارزش افزوده هم ثبت‌نام کنند. برای این‌کار مشاوران املاک باید به نشانی https://www.evat.ir/ رفته، پس از ثبت‌نام نام کاربری و رمز عبور بگیرند.
• ارائهٔ صورت معاملات فصلی به صورت سه ماهه: مشاوران املاک باید هر سه ماه فهرست صورت معاملات خود را از طریق صندوق مکانیزه مشاور املاک به اداره دارایی ارسال کنند.  این‌کار از طریق نشانی tax.gov.ir قابل انجام است.
• ارسال اظهارنامه مالیات بر ارزش افزوده: مشاوران املاک باید هر سه ماه یک‌بار اظهارنامه مالیات بر ارزش افزوده خود را از طریق وب سایت evat.ir وارد کرده و سپس قبض صادره را دریافت و پرداخت کنند.
• تکمیل اظهارنامه مالیات بر درآمد: این کار با استفاده از سامانهٔ یکپارچهٔ مالیاتی به نشانی tax.gov.ir و به صورت سالانه با استفاده از نرم‌افزار صندوق املاک قابل انجام است.

علاوه بر این موارد، باید بدانید مشمولان مالیات بر درآمد املاک به سه دستهٔ مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات بر مستغلات خالی و مالیات نقل و انتقال املاک تقسیم می‌شوند.

“حق کمیسیون و انواع آن”

وقتی می‌خواهید خانه‌ای را خرید و فروش یا اجاره کنید، مشاوران املاک از شما کارمزدی دریافت می‌کنند که اصطلاحا به آن حق‌کمیسیون می‌گویند.

یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن می باشد و چون این مهم نوعاً از طریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معاملات ملکی) میسر می شود. لذا آگاهی از مسایل اولیه مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس ها ضروری به نظر می رسد.امید است مطالب ارائه شده مفید واقع شوند.
اولین مرحله آغاز فعالیت بنگاه با عقد قرارداد آغاز می شود.

“تعریف عقد یا قرارداد”

عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است. تعریف عقد بیع عبارت است از “تملیک عین به عوض معلوم”

“ارکان اصلی عقد بیع”

طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط اساسی است که اگر هر یک از این شرایط نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارتند از:

———————————-
۱.قصد و رضایت طرفین معامله
۲.اهلیت آنها
۳.معلوم و معین بودن مبیع و ثمن معین و معلوم
۴.مشروع بودن جهت معامله

همچنین از نظر قانون مدنی از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند)، به محص اینکه فروشنده بگوید: فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است. ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.
لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی می باشد، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

*** نکته ***

استثنائاً بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، اگر در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و… تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

“نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک”

براساس مصوبه ۷۹/۴/۷ وزارت صنعت، معدن و تجارت، کارمزد بنگاه‌های املاک قانونمند شد. این مصوبه اجازه دریافت هر نوع کارمزد سلیقه‌ای را از بنگاه‌داران سلب و برای آنها فرمولی تعیین کرد تا بر مبنای آن کارمزد خود را محاسبه کنند. این فرمول برای اجاره و خرید و فروش مسکن متفاوت است و خوب است که بدانید معادلات آن برای هر استان و شهرستان نیز منحصر به‌ فرد است. این موضوع به آن معناست که مثلا بنگاه‌ داران شیرازی حق ندارند به اندازه تهرانی‌ها کارمزد بگیرند یا مشاور املاکی که در شهرستان کوچکتری مانند آبیک‌ قزوین فعالیت می‌کند، نمی‌تواند مبنای تعیین کارمزدهای خود را فرمول بنگاه‌ داران شهرهای بزرگتر قرار دهد، بنابراین افرادی که قصد دارند در سایر استان‌ها و شهرهایی جز تهران، ملکی خریداری کنند یا به فروش برسانند باید از نرخ‌های مصوب اتحادیه مشاوران املاک شهر مورد نظرشان مطلع شوند.

کافی است به پایگاه اینترنتی اتحادیه مشاوران املاک همان شهرستان مراجعه کنید یا به صورت تلفنی، از آن اتحادیه میزان حق کمیسیون قانونی شهر مورد نظرتان را بپرسید. این موضوع تنها درباره معاملات خرید و فروش صدق می‌کند. میزان حق‌ کمیسیونی که باید بابت اجاره‌ خانه بپردازید، تابع فرمول کشوری است.

الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:

روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو می باشد که افرادی که در صدد فروش املاک خود می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند.
یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران

افرادی که نیاز به مسکن دارند به بنگاه مراجعه کرده و با توضیح شرایط خود (میزان وجه نقد،نحوه پرداخت بهای ملک یا اجاره بها ،ترجیهات خو در باب محل )درخواست خود را اعلام می نمایند.

** آیاطرفین معامله باید ارزش افزوده بپردازند؟ **

مالیات بر ارزش افزوده در قراردادهای مسکن، مبلغی است که با حق کمیسیون بنگاه‌های املاک محاسبه شده و از سوی طرفین قرارداد پرداخت می‌شود اما آیا این مالیات باید بر حق کمیسیون بنگاه‌ها اضافه شود و طرفین معامله باید آن را بپردازند؟

طبق اخرین آمار مصطفی قلی‌خسروی – سرپرست کمیسیون تخصصی املاک – در این باره گفت: مالیات بر ارزش افزوده در قرارداد منعقد شده خرید و فروش یا اجاره مسکن محاسبه می‌شود که از میزان کل این قراردادها هشت درصد به مشاوران املاک تعلق می‌گیرد.

وی افزود: مالیات بر ارزش افزوده به هیچ عنوان مبلغ جدایی از میزان کمیسیونی که به مشاوران املاک داده می‌شود، نیست.،قلی‌خسروی با تاکید بر این‌که به هیچ عنوان مشاوران املاک حق ندارند مبلغ مجزایی به عنوان ارزش افزوده دریافت کنند، ادامه داد: اگر مشاور املاکی مبلغ جداگانه‌ای غیر از حق کمیسیون خود از طرفین معامله چه در زمینه اجاره و چه در زمینه خرید و فروش طلب کند تخلف کرده است که از طریق کمیسیون تخصصی املاک قابل پیگیری خواهد بود.

** حق‌کمیسیون اجاره و رهن **
برای محاسبه حق‌کمیسیون رهن و اجاره‌خانه، ارزش اجاره یک‌ ماه آن خانه را در نظر می‌گیرند و به اندازه یک‌ چهارم آن حق‌کمیسیون از هرکدام از طرفین یعنی مالک و مستاجر دریافت می‌کنند. برای تعیین ارزش اجاره یک خانه به این صورت عمل می‌کنند: هر یک‌ میلیون تومان رهن خانه معادل ٣٠‌ هزارتومان اجاره ماهانه است. به این ترتیب خانه‌ای که با قیمت ١٠‌میلیون‌ تومان رهن و ٣٠٠‌ هزار تومان اجاره ماهانه، معامله شده است ارزش اجاره‌ای معادل ۶٠٠‌ هزار تومان دارد. اگر بخواهیم یک‌ چهارم ۶٠٠‌ هزار تومان اجاره را محاسبه کنیم، نرخ کارمزد بنگاه‌دار ١۵٠‌ هزار تومان می‌شود. به این ترتیب مالک باید ١۵٠‌ هزار تومان و مستاجر نیز به همین اندازه به بنگاه‌ دار پرداخت کند.

در ضمن ۸ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز باید به این مبلغ اضافه شود. یعنی این ۸ درصد مالیات بر ارزش افزوده  را اگر به این ۱۵۰ هزار تومان اضافه کنیم مبلغی در حدود ۱۲ هزار تومان به این مبلغ اضافه می شود.

برای محاسبه میزان درآمدهای یک واحد صنفی مشاور املاک رقم دقیقی نمی​توان تعیین کرد. اتحادیه مشاوران املاک برای محاسبه کمیسیون​ معاملات اعداد مشخصی را تعیین کرده​ است. کمیسیون معاملات از طریق مذاکرات اتحادیه صنفی مشاوران املاک و کمیسیون هیات عالی نظارت بر اصناف تعیین می ​شود. دبیر این هیات وزیر صنعت، معدن و تجارت است. وزرای کشور، اقتصاد، راه، مسکن و شهرسازی، فرمانده نیروی انتظامی، فرمانده اداره اماکن نیروی انتظامی، رئیس شورای اصناف کشور سایر اعضای این کمیسیون را تشکیل می​دهند. مشاوران املاک طی سال​های گذشته بارها اعلام کرده ​اند میزان کمیسیون​ها باید افزایش پیدا کند ولی هیات عالی نظارت بر اصناف زیر بار این خواسته نمی ​رود. در حال حاضر اتحادیه میزان کمیسیون​ها را براساس مصوبه سال ۷۹ چنین تعیین کرده​ است:« برای معاملات املاک تا ۳۰ میلیون تومان از هر طرف معامله نیم درصد مبلغ مورد معامله،  برای معاملات املاک از ۳۰ میلیون تومان تا ۵۰ میلیون تومان ، برای تا ۳۰ میلیون تومان اول نیم درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله ۷۵ صدم درصد، برای معاملات املاک از ۵۰ میلیون تومان تا ۱۰۰ میلیون تومان ، برای تا ۳۰ میلیون اول نیم درصد و مازاد آن تا ۵۰ میلیون تومان ۷۵ صدم درصد و برای مازاد آن نیم درصد از هر طرف معامله، برای معاملات املاک بیش از ۱۰۰ میلیون تومان ، برای تا ۱۰۰ میلیون تومان آن طبق بند های ۱ و ۲ و ۳ مصوبه مذکور و برای مازاد آن میزان ۲۵ صدم درصد بعنوان کارمزد از هر طرف معامله اخذ گردد، بابت کارمزد اجاره  یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله، در معاملات رهن ، کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهیانه از هر طرف معامله اخذ شود.»